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业务讨论:超建补缴地价时如何评估测算补缴金额

发布时间: 2021-08-19 10:02:04 浏览量: 发稿人:澳门威斯尼斯人娱乐 开封市土地整理储备中心 蔡立亚

          ABC开发企业2015年受让一宗商业用地,建设涉及超容积率建设,经处罚后同意其补缴超建部分土地出让金,自然资源局2021年受理补地价(估价期日),至该时点,土地已使用6年,剩余使用年限为34年。估价期日把土地使用年期分为了634年两段,那么估价机构该如何评估呢?

估价师和自然资源出让机构工作人员提出了许多观点,概括起来不外以下几种意见:

观点1.估价期日把土地使用期限拦腰分成了两段,理论上估价期日需要补前6年的超容积率部分地价和后34年超容积率部分地价,因此,补地价=2021年估价期日前6年超容积率部分地价+2021年估价期日后34年超容积率部分地价;

观点2.2015年出让起点的前6年超容积率部分地价以及这6年的利息+2021年估价期日后34年超容积率部分地价。这样两段评估值最后都是落在估价期日;

观点3.2021年估价期日剩余34年期超容积率部分地价;

观点4.2021年估价期日40年期超容积率部分地价;

观点5.估价期日分别为2015年和2021年的40年期超容积率部分地价,二者取其高值;

观点6:以2015年出让时点为期日,评估出让时点超建部分40年期地价,应当补缴的出让金数额=2015年出让时点超建部分40年期地价+该地价额过去6年的利息;

观点7:观点6与观点4之间的高值。

这个案例本身属于超容积率建设但属于尚可采取改正措施消除对规划实施影响的,根据规划法可采取罚款后补超建部分地价。补缴地价首先要进行评估,补缴时,往往土地已经使用了若干年,如何评估、如何确定补缴的土地出让金数额,确实是估价师和自然资源出让机构工作人员需要认真思考和明确的。

在本案例中,涉及价格评估、出让金确定、出让管理等问题。一方面要将二者区分开,技术归技术行政归行政,评估要评出公平市场价格,行政还应当考虑出让政策等规定;另一方面,二者又存在有机联系,一个是公平市场价格,一个是价格应用,价格应用需要依据评估结果为基础。

有专家认为仅从估价技术看,观点1和观点2都存在明显错漏,简单地认为40年地价可以分成两段计算,即6年地价和34年地价之和,实际上,同一估价期日,6年地价与34年地价之和远大于40年地价。

还有专家认为:观点3明显也不正确,该案例中出让年期40年,用地者实际使用土地的年期也是40年,因其违规超建缴纳超建部分出让金时间晚而只用缴纳34年,无论法理或情理都不应当,不能违规者反而占便宜。

经初步了解:观点4和观点5,各地在实务中一般多采用观点4,即在补缴时点超建部分40年期的地价,一是使用者实际使用年期是40年,按补缴时点计40年相对简单,二是这些年地价都在上涨,直接按补缴时点40年地价计缴不会存在国有资产流失,违规者也不会占到便宜;观点5其实与观点4差不多,是考虑到了市场可能涨也可能跌,更严密一些。

另外一些专家认为,观点4、观点5、观点6、观点7大体都符合估价技术和出让管理的理论、技术与法规,具体采用哪个,可以自行决定。

笔者认同第三种。理由:简明扼要好理解;计算利息无依据;商业用地使用年限到期需补交费用,国有资产没有流失。


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